Trong bài này · 7 mục
Ai phải kê khai thuế cho thuê nhà trọ năm 2026?
Chủ trọ phải kê khai khi doanh thu cho thuê cộng dồn từ ngày 01/01 vượt 1 tỷ đồng trong năm 2026, và nghĩa vụ bắt đầu ngay ở kỳ mà con số cộng dồn vượt ngưỡng. Doanh thu gồm tiền phòng, điện, nước và phí dịch vụ thu của người thuê; tiền cọc còn phải hoàn thì không tính.
Ngưỡng 1 tỷ đồng/năm đến từ Nghị định 141/2026/NĐ-CP. Bài thuế cho thuê nhà trọ 2026 giải thích cách cộng doanh thu và tính số thuế; bài này chỉ bàn về thủ tục.
Kê khai là gửi tờ khai ghi doanh thu của kỳ cho cơ quan thuế; nộp tiền là chuyển số thuế vào ngân sách. Đây là hai việc riêng.
Cách khai còn tuỳ tư cách của bạn. Chưa đăng ký hộ kinh doanh thì khai như cá nhân cho thuê bất động sản, dùng mẫu 01/BĐS. Đã có giấy chứng nhận hộ kinh doanh thì dùng mẫu 01/CNKD. Hai tư cách khác nhau cả kỳ khai lẫn hạn nộp; chưa chắc mình thuộc bên nào thì xem bài cá nhân cho thuê hay hộ kinh doanh.
Kê khai theo kỳ nào, hạn nộp khi nào?
Hộ kinh doanh cho thuê nhà trọ kê khai theo quý, hạn nộp là ngày cuối cùng của tháng đầu quý sau; cá nhân cho thuê chưa đăng ký hộ kinh doanh được chọn khai hai lần trong năm hoặc một lần cho cả năm.
| Tư cách | Kỳ khai | Hạn nộp tờ khai và tiền thuế |
|---|---|---|
| Hộ kinh doanh | Quý I (tháng 1–3) | 30/4 |
| Hộ kinh doanh | Quý II (tháng 4–6) | 31/7 |
| Hộ kinh doanh | Quý III (tháng 7–9) | 31/10 |
| Hộ kinh doanh | Quý IV (tháng 10–12) | 31/01 năm sau |
| Cá nhân, khai hai lần | 6 tháng đầu năm | 31/7 |
| Cá nhân, khai hai lần | 6 tháng cuối năm | 31/01 năm sau |
| Cá nhân, khai một lần | Cả năm | 31/01 năm sau |
Các mốc theo quý đi theo quy tắc của Luật Quản lý thuế: chậm nhất ngày cuối cùng của tháng đầu quý sau. Tờ khai ghi doanh thu từng tháng thuộc kỳ, không dồn cả năm vào một kỳ. Chọn nhầm kỳ thì phải làm tờ khai bổ sung.
Năm 2026 là năm đầu của chế độ mới và mẫu tờ khai đã được sửa trong năm, nên trước kỳ khai đầu tiên hãy hỏi cơ quan thuế quản lý nơi có nhà cho thuê để chắc mình dùng đúng mẫu, đúng kỳ. Đặt lịch nhắc trước mỗi hạn 10 ngày để còn thời gian sửa nếu hồ sơ bị trả lại.
Cần chuẩn bị gì trước khi kê khai?
Bạn cần ba thứ: số định danh cá nhân đang dùng thay mã số thuế, doanh thu từng tháng của kỳ cần khai kèm doanh thu cộng dồn từ đầu năm, và phương tiện ký điện tử nếu định nộp qua mạng.
Từ 01/07/2025, số định danh cá nhân (số trên thẻ căn cước) được dùng thay mã số thuế cho cá nhân và hộ kinh doanh. Nếu thông tin đăng ký thuế cũ chưa khớp với dữ liệu dân cư, liên hệ cơ quan thuế để cập nhật trước kỳ khai.
Gom đủ các thứ dưới đây rồi mới mở tờ khai; con số ước lượng là lý do chính khiến hồ sơ phải làm lại.
- Số định danh cá nhân; giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh nếu có.
- Doanh thu từng tháng trong kỳ, tách tiền phòng, điện, nước và phí dịch vụ.
- Doanh thu cộng dồn từ 01/01 đến hết kỳ.
- Danh sách hợp đồng còn hiệu lực, để đối chiếu không sót phòng.
- Sổ tiền cọc, để không cộng nhầm cọc vào doanh thu.
- Nếu nộp qua mạng: chữ ký số còn hạn, hoặc số điện thoại đã đăng ký để nhận mã OTP.
- Hồ sơ kỳ trước, để khai nhất quán.
Nộp ở đâu: HTKK, eTax hay tại cơ quan thuế?
Có ba cách thường dùng: lập tờ khai bằng phần mềm HTKK rồi mang file đến nộp tại cơ quan thuế, nộp thẳng trên cổng thuế điện tử (eTax) khi có chữ ký số hoặc OTP, hoặc nộp tờ khai giấy tại cơ quan thuế quản lý địa bàn.
| Cách nộp | Cài phần mềm | Ký điện tử | Phải đến cơ quan thuế | Hợp với ai |
|---|---|---|---|---|
| HTKK, nộp file tại quầy | Có | Không cần | Có | Người chưa có chữ ký số, khai lần đầu |
| Cổng thuế điện tử (eTax) | Không | Chữ ký số hoặc OTP | Không | Người khai đều đặn mỗi kỳ |
| Tờ khai giấy | Không | Không cần | Có | Người muốn cán bộ hướng dẫn tại chỗ |
HTKK là phần mềm miễn phí của ngành thuế, cài trên máy tính và tự tính số thuế sau khi bạn nhập doanh thu; xem hướng dẫn từng bước kê khai bằng HTKK. Nộp qua cổng điện tử thì không phải đến quầy, nhưng phải ký bằng chữ ký số USB token hoặc mã OTP gửi qua tin nhắn.
Kỳ đầu tiên có thể đến trực tiếp để hỏi cán bộ tiếp nhận, từ kỳ sau chọn một kênh và dùng ổn định, để khi cần tra lại bạn biết hồ sơ nằm ở đâu. Nếu nhờ tổ chức làm dịch vụ thuế khai thay, cần có hợp đồng và giấy uỷ quyền rõ ràng.
Trình tự một kỳ kê khai
Một kỳ kê khai gồm bảy bước, giống nhau cho mọi kênh nộp: cộng doanh thu, đối chiếu hợp đồng, điền tờ khai, nhập số liệu, rà lại, nộp tờ khai và nộp tiền thuế. Chỉ bước nộp và cách nhận xác nhận là khác nhau giữa các kênh.
- Cộng doanh thu từng tháng của kỳ và cộng dồn từ 01/01; xác định kỳ này đã phải khai chưa.
- Đối chiếu danh sách hợp đồng, không sót phòng mới hoặc phòng trả trước nhiều tháng.
- Mở mẫu tờ khai theo tư cách (01/BĐS hoặc 01/CNKD), chọn đúng kỳ và năm.
- Nhập doanh thu từng tháng; so số thuế hệ thống tự tính với số bạn tự ước tính.
- Rà thông tin định danh, địa chỉ nhà cho thuê và kỳ khai.
- Nộp tờ khai, lưu mã tiếp nhận hoặc giấy biên nhận.
- Nộp tiền thuế qua ngân hàng liên kết với cổng thuế điện tử hoặc tại Kho bạc Nhà nước, rồi lưu chứng từ nộp tiền.
Lỗi thường gặp
Ba lỗi chủ trọ hay gặp nhất là chọn sai kỳ khai, nhập doanh thu cả năm vào một kỳ, và nộp tờ khai xong nhưng quên nộp tiền. Chọn sai kỳ phải làm tờ khai bổ sung; quên nộp tiền thì vẫn bị tính chậm nộp dù tờ khai đã được nhận.
- Chọn sai kỳ, nhất là những ngày giao giữa hai quý.
- Bỏ tiền điện, nước, phí dịch vụ ra khỏi doanh thu, hoặc cộng nhầm tiền cọc vào.
- Bỏ sót phòng mới cho thuê giữa kỳ.
- Khai không nhất quán: kỳ này tách tiền điện, kỳ sau gộp vào tiền phòng. Ghi cách tách vào mẫu ghi chú nội bộ để kỳ sau làm y như vậy.
- Chữ ký số hết hạn hoặc sai PIN đúng ngày hạn; hãy thử ký trước vài ngày.
Lưu bằng chứng sau khi nộp
Sau mỗi kỳ, bạn giữ chung trong một thư mục ba thứ: tờ khai (hoặc file XML), mã tiếp nhận hoặc giấy biên nhận, và chứng từ nộp tiền thuế. Một đến hai ngày làm việc sau khi nộp tiền, kiểm tra lại khoản tiền đã được ghi nhận vào ngân sách.
Nộp tại quầy thì chụp giấy biên nhận; nộp qua mạng thì tải thông báo tiếp nhận và chụp màn hình mã hồ sơ. Đặt tên thư mục theo kỳ, cùng cách sắp xếp với sổ sách và chứng từ chủ trọ cần giữ.
Kỳ kê khai chỉ nặng khi đó là lúc bạn mới đi tìm số liệu. Nếu phiếu thu mỗi tháng đã tách riêng tiền phòng, điện, nước và phí dịch vụ, báo cáo doanh thu theo tháng xuất Excel sẽ có sẵn doanh thu từng tháng của kỳ cần khai (xem tính năng). Trước khi điền tờ khai, bạn vẫn đối chiếu với số tiền thực nhận trong tháng.
Sổ sách và chứng từ chủ trọ cần giữ →Thuế cho thuê nhà trọ 2026 →
Ví dụ minh hoạ: lịch kê khai năm 2026 của một dãy 24 phòng
Số liệu minh hoạ, cùng dãy trọ ở bài thuế cho thuê nhà trọ: doanh thu khoảng 91.800.000đ mỗi tháng, gồm tiền phòng, điện, nước và phí dịch vụ. Bảng tính theo lịch quý của hộ kinh doanh.
| Quý | Doanh thu quý | Cộng dồn từ 01/01 | Phải kê khai? | Hạn nộp |
|---|---|---|---|---|
| Quý I (T1–3) | 275.400.000đ | 275.400.000đ | Chưa | 30/4/2026 |
| Quý II (T4–6) | 275.400.000đ | 550.800.000đ | Chưa | 31/7/2026 |
| Quý III (T7–9) | 275.400.000đ | 826.200.000đ | Chưa, nhưng đã gần ngưỡng | 31/10/2026 |
| Quý IV (T10–12) | 275.400.000đ | 1.101.600.000đ | Có, vượt 1 tỷ trong quý này | 31/01/2027 |
Minh hoạ theo ngưỡng 1 tỷ đồng/năm; hạn nộp theo quy tắc ngày cuối cùng của tháng đầu quý sau. Nếu bạn là cá nhân chọn khai hai lần trong năm, kỳ vượt ngưỡng là 6 tháng cuối năm, hạn nộp 31/01/2027. Cách khai số thuế của phần doanh thu thuộc các kỳ trước kỳ vượt ngưỡng cần xác nhận với cơ quan thuế quản lý địa bàn.
Mẫu ghi chú lưu cùng hồ sơ sau mỗi kỳ
KỲ KÊ KHAI: [Quý I/II/III/IV | 6 tháng đầu/cuối | cả năm] - [năm] Tư cách: [cá nhân cho thuê / hộ kinh doanh] Số định danh cá nhân đã dùng: [số] Mẫu tờ khai: [01/BĐS / 01/CNKD] SỐ LIỆU ĐÃ KHAI - Doanh thu tháng [ ]: [số tiền] - Doanh thu tháng [ ]: [số tiền] - Doanh thu tháng [ ]: [số tiền] - Doanh thu cộng dồn từ 01/01: [số tiền] - Tiền cọc trong kỳ (không tính vào doanh thu): [số tiền] - Cách tách khoản: [tiền phòng, điện, nước, phí dịch vụ đã cộng thế nào] NỘP HỒ SƠ - Kênh nộp: [HTKK + nộp tại cơ quan thuế / eTax / nộp giấy] - Ngày nộp tờ khai: [ngày] - Mã tiếp nhận: [mã] - Ngày nộp tiền: [ngày] - Số tiền: [số tiền] - Chứng từ lưu tại: [đâu] - Đã kiểm tra tiền được ghi nhận: [ngày] VIỆC CẦN NHỚ CHO KỲ SAU [Điểm đã vướng để kỳ sau không lặp lại]
Làm ngay sau khi đọc
- Cộng doanh thu từ 01/01 đến hết kỳ gần nhất và so với 1 tỷ đồng.
- Xác định mình khai với tư cách cá nhân cho thuê hay hộ kinh doanh, từ đó biết kỳ khai và mẫu tờ khai.
- Ghi các hạn nộp của năm vào lịch, đặt nhắc trước mỗi hạn 10 ngày.
- Kiểm tra số định danh cá nhân đang dùng thay mã số thuế; nếu nộp qua mạng, kiểm tra chữ ký số hoặc số điện thoại nhận OTP.
- Tách doanh thu từng tháng trong kỳ theo tiền phòng, điện, nước, phí dịch vụ.
- Nộp tờ khai, rồi nộp tiền thuế; lưu mã tiếp nhận và chứng từ nộp tiền vào thư mục của kỳ.
Cơ sở pháp lý
Tóm tắt theo quy định hiện hành đến ngày ghi ở đầu bài. Biểu mẫu và cách khai cho trường hợp cụ thể do cơ quan thuế quản lý địa bàn hướng dẫn.
- Nghị định sửa đổi các nghị định về chính sách thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh · 141/2026/NĐ-CP
- Ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế GTGT, TNCN nâng lên 1 tỷ đồng/năm · hiệu lực từ 01/01/2026
- Nghị định về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh · 68/2026/NĐ-CP
- Hộ kinh doanh vượt ngưỡng kê khai, nộp thuế từ quý có doanh thu vượt ngưỡng
- Thông tư hướng dẫn hồ sơ khai thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh · 18/2026/TT-BTC
- Mẫu 01/BĐS cho cá nhân cho thuê bất động sản (khai hai lần hoặc một lần trong năm, hạn 31/7 và 31/01), mẫu 01/CNKD cho hộ kinh doanh; các mẫu này được thay bằng bản ban hành kèm Thông tư 50/2026/TT-BTC
- Luật Quản lý thuế · 38/2019/QH14
- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế theo quý: ngày cuối cùng của tháng đầu quý sau (Điều 44) · hiệu lực từ 01/07/2020
- Thông tư quy định về đăng ký thuế · 86/2024/TT-BTC
- Số định danh cá nhân dùng thay mã số thuế của cá nhân, hộ kinh doanh từ 01/07/2025
- Cổng thuế điện tử của ngành thuế
- Nộp tờ khai và nộp tiền thuế qua mạng
Các bước trong bài đều làm được bằng sổ hoặc Excel. Khi số phòng tăng và việc đối chiếu bắt đầu mất thời gian, phần mềm giúp rút ngắn phần ghi chép và tính toán lặp lại.