Thuế cho thuê nhà trọ 2026: ngưỡng 1 tỷ, cách tính và ví dụ

Cho thuê nhà trọ năm 2026 có phải nộp thuế không?

Có, nếu doanh thu cho thuê trong năm vượt 1 tỷ đồng: với năm 2026, doanh thu từ 1 tỷ đồng trở xuống chưa phải nộp thuế, vượt mức này thì phải kê khai và nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) lẫn thuế thu nhập cá nhân (TNCN).

• Ngưỡng tính trên doanh thu, tức tổng tiền thu của người thuê, không phải lợi nhuận sau khi trừ chi phí.
• Doanh thu tính theo năm dương lịch, cộng dồn từ ngày 01/01.
• Mức 1 tỷ đồng do Nghị định 141/2026/NĐ-CP nâng lên và áp dụng cho doanh thu từ đầu năm 2026; danh sách văn bản ở mục cơ sở pháp lý cuối bài.

Dưới ngưỡng vẫn nên ghi chép theo tháng, vì khi được hỏi bạn cần số liệu để chứng minh mình thật sự dưới 1 tỷ.

Doanh thu tính thuế gồm những khoản nào?

Doanh thu tính thuế là toàn bộ tiền bạn thu của người thuê từ việc cho thuê: tiền phòng, tiền điện, tiền nước và mọi khoản phí dịch vụ. Tiền cọc còn phải hoàn trả, tiền bồi thường thiệt hại và khoản thu hộ rồi trả lại đủ thì không tính.

Khoản được cộng vào doanh thu:

• Tiền thuê phòng theo hợp đồng.
• Tiền điện, tiền nước thu của người thuê, dù tính theo đồng hồ hay theo người.
• Các khoản phí dịch vụ: rác, vệ sinh, bảo vệ, gửi xe, Internet nếu bạn là người thu, và phụ phí khác.

Khoản không cộng:

• Tiền cọc mà bạn còn nghĩa vụ hoàn lại khi hết hợp đồng.
• Tiền bồi thường thiệt hại.
• Khoản thu hộ rồi chuyển trả lại đủ 100% cho bên khác.

Ngoại lệ hay bị quên: phần cọc giữ lại vì người thuê vi phạm hợp đồng trở thành thu nhập của kỳ giữ cọc. Vì vậy nên ghi sổ tiền cọc tách khỏi doanh thu ngay từ lúc nhận.

Hệ quả thực tế: dãy trọ có tiền phòng khoảng 900 triệu đồng mỗi năm có thể vượt 1 tỷ chỉ vì cộng thêm điện, nước và phí, như ví dụ minh hoạ trong bài.

Cách tính thuế khi doanh thu vượt 1 tỷ

Khi doanh thu năm vượt 1 tỷ đồng, bạn nộp hai khoản: thuế GTGT 5% tính trên toàn bộ doanh thu, và thuế TNCN 5% chỉ tính trên phần doanh thu vượt quá 1 tỷ đồng. Cộng lại, 1 tỷ đầu chịu 5%, phần vượt chịu 10%.

Loại thuế	Tỷ lệ	Tính trên
Thuế giá trị gia tăng	5%	Toàn bộ doanh thu trong năm
Thuế thu nhập cá nhân	5%	Phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng

Công thức gọn: Thuế = 5% × Doanh thu + 5% × (Doanh thu − 1 tỷ).

• Doanh thu 1,2 tỷ: GTGT 60 triệu + TNCN 10 triệu = 70 triệu đồng.
• Doanh thu 1,5 tỷ: GTGT 75 triệu + TNCN 25 triệu = 100 triệu đồng.

Vì GTGT tính trên toàn bộ doanh thu, vượt ngưỡng một chút cũng làm số thuế nhảy lên đáng kể: theo cách tính này, doanh thu 1,00 tỷ chưa phải nộp, còn 1,01 tỷ phải nộp khoảng 50,5 triệu GTGT và 0,5 triệu TNCN. Khi đang ở gần ngưỡng, hãy theo dõi sát từng tháng.

Khi nào bắt đầu phải kê khai?

Bạn bắt đầu kê khai từ kỳ mà doanh thu cộng dồn từ 01/01 vượt 1 tỷ đồng. Cá nhân cho thuê tự khai được chọn khai hai lần trong năm (hạn 31/7 và 31/01 năm sau) hoặc một lần cho cả năm (hạn 31/01); hộ kinh doanh khai theo quý.

Tư cách	Mẫu tờ khai	Kỳ khai	Hạn nộp
Cá nhân cho thuê, khai hai lần	01/BĐS	6 tháng đầu năm, 6 tháng cuối năm	31/7 và 31/01 năm sau
Cá nhân cho thuê, khai một lần	01/BĐS	Cả năm	31/01 năm sau
Hộ kinh doanh	01/CNKD	Theo quý	Ngày cuối cùng của tháng đầu quý sau

Dù khai theo kỳ nào, sau mỗi quý vẫn nên cộng doanh thu từ 01/01 rồi so với 1 tỷ: chưa vượt thì giữ con số để cộng tiếp, đã vượt thì chuẩn bị hồ sơ ngay. Năm 2026 mẫu tờ khai đã được sửa trong năm, nên trước kỳ khai đầu tiên hãy hỏi cơ quan thuế quản lý nơi có nhà cho thuê. Chi tiết từng kỳ, giấy tờ và nơi nộp có ở bài kỳ kê khai, hạn nộp và kênh nộp; nếu chưa có chữ ký số, bạn có thể tự lập tờ khai bằng phần mềm HTKK.

Cho thuê với tư cách cá nhân hay hộ kinh doanh kéo theo nghĩa vụ sổ sách khác nhau. Nếu bạn đang cân nhắc có phải đăng ký hộ kinh doanh, hãy đọc bài riêng trước khi nộp hồ sơ.

Theo dõi doanh thu cộng dồn để không lỡ quý vượt ngưỡng

Cách chắc nhất là có một bảng doanh thu theo tháng, tách tiền phòng, điện nước và phí dịch vụ, rồi cộng dồn sau mỗi quý. Khi cộng dồn chạm khoảng 750 triệu ở cuối quý III, bạn đã biết quý IV nhiều khả năng phải kê khai.

Mỗi lần nhận tiền là một dòng, gắn đúng phòng và đúng kỳ, ghi số tiền đã thực nhận. Với số liệu minh hoạ của dãy 24 phòng trong ví dụ:

Quý	Doanh thu quý	Cộng dồn từ 01/01	So với 1 tỷ
I	275.400.000đ	275.400.000đ	Chưa vượt
II	275.400.000đ	550.800.000đ	Chưa vượt
III	275.400.000đ	826.200.000đ	Chưa vượt, cần theo dõi
IV	275.400.000đ	1.101.600.000đ	Vượt, kê khai kỳ chứa quý IV

Hồ sơ nên giữ:

• Hợp đồng từng phòng, kèm phụ lục nếu có.
• Phiếu thu từng kỳ, tách tiền phòng, điện, nước và phí.
• Lịch sử thanh toán có ngày và hình thức nhận tiền.
• Sổ tiền cọc, ghi rõ phần đã hoàn và phần bị giữ lại.
• Bảng doanh thu cộng dồn theo quý.

Nếu dùng Excel, thêm một sheet tổng hợp lấy từ sheet thanh toán; mẫu Excel quản lý nhà trọ có sẵn khung này. Nếu dùng quanlynhatro.vip, báo cáo doanh thu theo tháng xuất được ra Excel, cộng ba tháng là có doanh thu quý; phiếu thu tách từng khoản giúp doanh thu không bị gộp thành một con số khó giải thích.

Lỗi thường gặp

Hai lỗi làm sai số thuế nhiều nhất là bỏ điện nước ra khỏi doanh thu và tính GTGT chỉ trên phần vượt 1 tỷ. Lỗi dễ dẫn tới chậm nộp nhất là chỉ cộng doanh thu vào cuối năm thay vì sau mỗi quý, hoặc khai sai kỳ so với tư cách của mình.

• Coi điện nước, phí dịch vụ không phải doanh thu: khai thiếu, có khi tưởng mình dưới ngưỡng.
• Tính GTGT chỉ trên phần vượt: chỉ TNCN mới tính trên phần vượt.
• Không cộng dồn theo quý: phát hiện vượt ngưỡng khi hạn của kỳ đã qua.
• Cộng tiền cọc còn phải hoàn: tự đẩy mình qua ngưỡng.
• Quên phần cọc giữ lại do vi phạm: khoản này phải cộng vào kỳ giữ cọc.

Mẫu Excel quản lý nhà trọ →Báo cáo doanh thu theo tháng →

Kính gửi cơ quan thuế quản lý địa bàn,

Tôi cho thuê [số phòng] phòng trọ tại [địa chỉ]. Doanh thu cộng dồn từ 01/01/[năm] đến hết quý [I/II/III/IV] là [số tiền], gồm tiền phòng [số tiền], tiền điện nước [số tiền] và phí dịch vụ [số tiền].

Tôi xin được hướng dẫn:
1. Với doanh thu cộng dồn như trên, tôi phải bắt đầu kê khai từ kỳ nào?
2. Thuế giá trị gia tăng của doanh thu các kỳ trước khi vượt 1 tỷ đồng được khai vào kỳ nào?
3. Tôi dùng mẫu tờ khai nào và nộp qua kênh nào?
4. Khoản tiền cọc tôi giữ lại do người thuê vi phạm hợp đồng được ghi vào kỳ nào?

Tôi xin cảm ơn.